ఆంధ్రప్రదేశ్లో వారసత్వంగా వచ్చిన పూర్వీకుల వ్యవసాయ భూముల విభజనపై కొత్త స్టాంప్ డ్యూటీ – G.O.Ms.No.478, తేది: 05-12-2025 పూర్తి వివరణ
ఆంధ్రప్రదేశ్ ప్రభుత్వం రిజిస్ట్రేషన్ మరియు స్టాంప్స్ శాఖ పరిధిలో కీలకమైన నిర్ణయం తీసుకుంది. పూర్వీకుల వ్యవసాయ భూములు (Ancestral Agricultural Lands) వారసత్వంగా వచ్చినప్పుడు వాటిని పార్టిషన్ డీడ్ (Partition Deed) ద్వారా విభజించుకునే సందర్భంలో చెల్లించాల్సిన స్టాంప్ డ్యూటీ పై ప్రభుత్వం కొత్త సవరణలు చేసింది. దీనికి సంబంధించిన ఉత్తర్వులు G.O.Ms.No.478, Revenue (Registration.I) Department, తేదీ 05-12-2025 ద్వారా జారీ చేయబడ్డాయి. ఈ ఉత్తర్వుల ద్వారా భారత స్టాంప్ చట్టం, 1899 లోని Schedule-I A, Article-40 కి సంబంధించిన విధానంలో మార్పులు తీసుకొచ్చారు.
ఈ మార్పులు ఎందుకు తీసుకువచ్చారు, వాటి ముఖ్యాంశాలు ఏమిటి అనే విషయాలను సులభంగా అర్థమయ్యే విధంగా క్రింద వివరంగా చూడండి.
1. పూర్వపు విధానం – G.O.Ms.No.395 (26-11-2014)
2014లో ప్రభుత్వం G.O.Ms.No.395 ద్వారా పార్టిషన్ డీడ్స్ పై స్టాంప్ డ్యూటీ విధానం నిర్ణయించింది. ఆ ఉత్తర్వుల ప్రకారం:
- కుటుంబ సభ్యుల మధ్య జరిగే పార్టిషన్ డీడ్ పై విభజించబడిన వాటా విలువలో 1% స్టాంప్ డ్యూటీ విధించబడేది.
- కుటుంబ సభ్యులు కాని వ్యక్తుల మధ్య జరిగే పార్టిషన్ డీడ్ పై 2% స్టాంప్ డ్యూటీ విధించబడేది.
ఈ విధానం ఇప్పటివరకు అమల్లో ఉంది.
2. 2021 సర్క్యులర్ వల్ల వచ్చిన సమస్యలు
02-11-2021 తేదీతో Commissioner & Inspector General of Registration and Stamps ఒక సర్క్యులర్ జారీ చేశారు. ఈ సర్క్యులర్ ద్వారా పార్టిషన్ డీడ్స్ పై స్టాంప్ డ్యూటీ వసూలు విధానంపై కొన్ని సూచనలు ఇచ్చారు.
అయితే ఈ సూచనలు అమల్లోకి వచ్చిన తర్వాత:
- ఆడిట్ అభ్యంతరాలు (Audit Objections) ఎక్కువగా వచ్చాయి
- ప్రజల నుండి అనేక ప్రతిపాదనలు (Representations) వచ్చాయి
- ఈ సూచనలు Indian Stamp Act, 1899 కు అనుగుణంగా లేవు అనే అభిప్రాయం వ్యక్తమైంది
- ప్రజలకు అనవసర ఇబ్బందులు కలుగుతున్నాయని ప్రభుత్వం దృష్టికి వచ్చింది
ఈ కారణాల వల్ల ఒకే విధమైన స్పష్టమైన విధానం అవసరం ఉందని రిజిస్ట్రేషన్ శాఖ ప్రభుత్వం దృష్టికి తీసుకువచ్చింది.
3. వారసత్వ భూముల విభజనలో జరుగుతున్న సమస్యలు
రిజిస్ట్రేషన్ & స్టాంప్స్ శాఖ ప్రభుత్వం దృష్టికి తీసుకువచ్చిన ముఖ్యమైన అంశాలు ఇవి:
- చాలా కుటుంబాలలో పార్టిషన్ రిజిస్ట్రేషన్ చేయకుండా భూములను పంచుకుంటున్నారు
- ముఖ్యంగా విల్ లేకుండా మరణించిన (Intestate death) సందర్భాల్లో ఇది ఎక్కువగా జరుగుతోంది
- వారసులు Legal Heir Certificate లేదా Affidavit ఆధారంగా మాత్రమే రెవెన్యూ రికార్డుల్లో మ్యూటేషన్ చేయించుకుంటున్నారు
- ఇలా చేయడం వల్ల Registration Act, 1908 లోని Section 17(1)(b) ఉల్లంఘన జరుగుతోంది
ఈ సెక్షన్ ప్రకారం:
స్థిరాస్తులపై హక్కులు మారే పత్రాలు తప్పనిసరిగా రిజిస్ట్రేషన్ చేయాలి.
అయితే వాస్తవ పరిస్థితుల్లో చాలా కుటుంబాలు రిజిస్ట్రేషన్ చేయకుండా పంచుకుంటుండటంతో ప్రభుత్వానికి వచ్చే ఆదాయం కూడా తగ్గుతోంది.
4. ప్రభుత్వం తీసుకున్న కొత్త నిర్ణయం
ఈ సమస్యలను పరిశీలించిన తర్వాత ప్రభుత్వం ఒక ముఖ్యమైన సవరణను చేసింది.
Indian Stamp Act, 1899 లోని Schedule-I A, Article-40 లో కొత్త నిబంధన చేర్చింది.
ఈ నిబంధన ప్రకారం:
పూర్వీకుల వ్యవసాయ భూములు (Ancestral Agricultural Properties) విల్ లేకుండా మరణించిన సందర్భంలో వారసత్వంగా వచ్చినప్పుడు జరిగే పార్టిషన్ డీడ్ పై ఫిక్స్డ్(fixed) స్టాంప్ డ్యూటీ విధించబడుతుంది.
5. కొత్తగా నిర్ణయించిన స్టాంప్ డ్యూటీ (Fixed Stamp Duty)
ప్రభుత్వం ఇప్పుడు స్లాబ్ విధానం తీసుకొచ్చింది.
భూమి మొత్తం మార్కెట్ విలువ రూ.10 లక్షల వరకు ఉంటే
- స్టాంప్ డ్యూటీ : ₹100 (స్థిరంగా)
భూమి మొత్తం మార్కెట్ విలువ రూ.10 లక్షలకు మించినప్పుడు
- స్టాంప్ డ్యూటీ : ₹1000 (స్థిరంగా)
ఇది ఫిక్స్డ్ స్టాంప్ డ్యూటీ కాబట్టి భూమి విలువ ఎంత పెరిగినా ఈ పరిమితిలోనే ఉంటుంది.
6. పాత సర్క్యులర్ రద్దు
ప్రభుత్వం మరో ముఖ్యమైన నిర్ణయం కూడా తీసుకుంది.
02-11-2021 తేదీతో జారీ చేసిన Circular Memo No.S1/P/5860/2021 ను పూర్తిగా రద్దు (Rescind) చేసింది.
దీంతో ఇప్పటి నుంచి కొత్త GOలో పేర్కొన్న విధానం మాత్రమే అమల్లో ఉంటుంది.
7. గెజిట్ నోటిఫికేషన్
ఈ నిర్ణయాలను అమలు చేయడానికి ప్రభుత్వం అధికారికంగా 05-12-2025 తేదీన ఆంధ్రప్రదేశ్ గెజిట్ ఎక్స్ట్రా ఆర్డినరీ ఇష్యూ లో నోటిఫికేషన్ విడుదల చేసింది.
ఈ నోటిఫికేషన్ ప్రకారం:
Article-40 నందు క్రింది విధంగా స్టాంప్ డ్యూటీ నిర్ణయించబడింది.
| డాక్యుమెంట్ | స్టాంప్ డ్యూటీ |
| రూ.10 లక్షల వరకు విలువ ఉన్న పూర్వీకుల వ్యవసాయ భూమి పార్టిషన్ | ₹100 |
| రూ.10 లక్షలకు పైగా విలువ ఉన్న పూర్వీకుల వ్యవసాయ భూమి పార్టిషన్ | ₹1000 |
8. ఈ GO వల్ల కలిగే ప్రయోజనాలు
ఈ కొత్త విధానం వల్ల పలు ప్రయోజనాలు ఉన్నాయి:
- వారసత్వ భూముల విభజన రిజిస్ట్రేషన్ చేయడం సులభం అవుతుంది
- స్టాంప్ డ్యూటీ చాలా తక్కువగా ఉండటం వల్ల ప్రజలు రిజిస్ట్రేషన్ చేయడానికి ముందుకు వస్తారు
- రెవెన్యూ రికార్డులు స్పష్టంగా ఉంటాయి
- భవిష్యత్తులో భూములపై వివాదాలు తగ్గుతాయి
- ప్రభుత్వానికి కూడా రిజిస్ట్రేషన్ ఆదాయం పెరుగుతుంది
9. ఈ కొత్త విధానం వల్ల ప్రజలకు కలిగే ఆర్థిక ఉపశమనం
ఈ GO అమలులోకి రావడం వల్ల ప్రజలకు ముఖ్యంగా ఈ విధమైన ఆర్థిక ప్రయోజనాలు కలుగుతాయి:
- స్టాంప్ డ్యూటీ భూమి విలువపై శాతం ప్రకారం కాకుండా ఫిక్స్డ్గా నిర్ణయించబడింది
- రూ.10 లక్షల వరకు విలువ ఉన్న భూములకు కేవలం ₹100 మాత్రమే స్టాంప్ డ్యూటీ
- రూ.10 లక్షలకు పైగా విలువ ఉన్న భూములకు ₹1000 మాత్రమే స్టాంప్ డ్యూటీ
- రైతులు మరియు సాధారణ ప్రజలకు రిజిస్ట్రేషన్ ఖర్చు గణనీయంగా తగ్గుతుంది
- తక్కువ ఖర్చుతో చట్టబద్ధంగా భూమి విభజన చేసుకునే అవకాశం లభిస్తుంది
10. కుటుంబ వారసత్వ భూములపై స్పష్టమైన హక్కులు
పార్టిషన్ డీడ్ రిజిస్ట్రేషన్ చేయడం ద్వారా కుటుంబ సభ్యులకు ఈ ప్రయోజనాలు కలుగుతాయి:
- ప్రతి వారసుడికి వచ్చిన భూమి అధికారికంగా నమోదు అవుతుంది
- కుటుంబ సభ్యుల మధ్య భూమి విభజనపై స్పష్టత ఏర్పడుతుంది
- భవిష్యత్తులో వారసుల మధ్య వచ్చే వివాదాలు తగ్గుతాయి
- భూమి యాజమాన్యంపై చట్టబద్ధమైన ఆధారం ఉంటుంది
- కుటుంబ ఆస్తి హక్కులపై సందేహాలు తగ్గుతాయి
11. భూమి రికార్డుల సక్రమ నిర్వహణ
పార్టిషన్ డీడ్ రిజిస్ట్రేషన్ తర్వాత రెవెన్యూ రికార్డుల నిర్వహణ సులభమవుతుంది:
- 1-B రికార్డుల్లో యాజమాన్య వివరాలు సరిగ్గా నమోదు అవుతాయి
- Adangal రికార్డులు సరైన విధంగా అప్డేట్ అవుతాయి
- Webland లో భూమి వివరాలు స్పష్టంగా నమోదు అవుతాయి
- మ్యూటేషన్ ప్రక్రియ వేగంగా పూర్తవుతుంది
- భూమి యాజమాన్యంపై భవిష్యత్తులో వచ్చే సందేహాలు తగ్గుతాయి
12. భవిష్యత్తులో భూమి లావాదేవీలు సులభం
రిజిస్ట్రేషన్ చేసిన భూమి విషయంలో భవిష్యత్తులో ఈ ప్రయోజనాలు ఉంటాయి:
- భూమిని అమ్మడం సులభమవుతుంది
- భూమిని బహూకరించడం (Gift) చేయడం సులభం
- బ్యాంకుల నుండి లోన్ పొందడం సులభం
- భూమి బదిలీలు చట్టబద్ధంగా సులభంగా జరుగుతాయి
- కొనుగోలు చేసే వ్యక్తులకు కూడా భూమి రికార్డులపై నమ్మకం పెరుగుతుంది
13. రెవెన్యూ మరియు రిజిస్ట్రేషన్ శాఖల సమన్వయం
ఈ GO అమలు వల్ల ప్రభుత్వ శాఖల మధ్య సమన్వయం మెరుగుపడుతుంది:
- రిజిస్ట్రేషన్ శాఖలో నమోదు అయిన డాక్యుమెంట్లు రెవెన్యూ శాఖకు సులభంగా అందుబాటులో ఉంటాయి
- భూమి రికార్డుల నవీకరణ త్వరగా జరుగుతుంది
- ప్రభుత్వ రికార్డులలో పారదర్శకత పెరుగుతుంది
- భూమి యాజమాన్యంపై స్పష్టమైన సమాచారం అందుబాటులో ఉంటుంది
14. ప్రభుత్వ ఆదాయానికి కూడా ప్రయోజనం
ఈ కొత్త విధానం వల్ల ప్రభుత్వానికి కూడా కొన్ని ప్రయోజనాలు ఉన్నాయి:
- రిజిస్ట్రేషన్ చేయని పార్టిషన్లు తగ్గే అవకాశం ఉంటుంది
- ఎక్కువ మంది రిజిస్ట్రేషన్ చేయడానికి ముందుకు వస్తారు
- స్టాంప్ డ్యూటీ ద్వారా ప్రభుత్వ ఆదాయం స్థిరంగా పెరుగుతుంది
- భూమి లావాదేవీలపై అధికారిక రికార్డులు పెరుగుతాయి
15. గ్రామీణ ప్రాంతాల్లో అవగాహన అవసరం
ఈ GO గురించి ప్రజలకు అవగాహన కల్పించడం చాలా అవసరం:
- గ్రామీణ ప్రాంతాల్లో ఇంకా చాలామందికి ఈ కొత్త విధానం గురించి తెలియకపోవచ్చు
- రైతులు మరియు భూమి యజమానులు ఈ అవకాశాన్ని ఉపయోగించుకోవాలి
- వారసత్వ భూములను చట్టబద్ధంగా నమోదు చేయించుకోవాలి
- భూమి హక్కులపై భవిష్యత్తులో వచ్చే సమస్యలను నివారించుకోవచ్చు
16. ఈ GO ఎవరికి వర్తిస్తుంది?
ఈ కొత్త స్టాంప్ డ్యూటీ విధానం ప్రత్యేకంగా క్రింది పరిస్థితుల్లో మాత్రమే వర్తిస్తుంది:
- పూర్వీకుల నుండి వచ్చిన వ్యవసాయ భూమి (Ancestral Agricultural Land) కావాలి
- భూమి వారసత్వంగా (Succession) రావాలి
- ఆస్తి యజమాని విల్ లేకుండా మరణించాలి (Intestate death)
- వారసుల మధ్య పార్టిషన్ డీడ్ ద్వారా విభజన చేయాలి
- ఆ భూమి అగ్రికల్చరల్ ప్రాపర్టీ మాత్రమే కావాలి
ఇతర రకాల భూములకు ఈ ఫిక్స్డ్ స్టాంప్ డ్యూటీ వర్తించదు.
17. ఈ GO వర్తించని సందర్భాలు
ఈ GO క్రింది సందర్భాల్లో వర్తించదు:
- విల్ (Will) ఆధారంగా వచ్చిన ఆస్తి
- స్వయంగా కొనుగోలు చేసిన భూమి (Self Acquired Property)
- నాన్ అగ్రికల్చరల్ ల్యాండ్ (House sites / Plots / Commercial lands)
- కుటుంబ సభ్యులు కాకుండా ఇతరుల మధ్య జరిగే పార్టిషన్
ఇలాంటి సందర్భాల్లో పాత స్టాంప్ డ్యూటీ విధానం (1% లేదా 2%) కొనసాగుతుంది.
18. ఈ GO ఎప్పటి నుండి అమల్లోకి వచ్చింది?
ఈ కొత్త విధానం 05 డిసెంబర్ 2025 నుండి తక్షణమే అమల్లోకి వచ్చింది, అంటే ఆ తేదీ తర్వాత రిజిస్ట్రేషన్ చేసే పార్టిషన్ డీడ్స్ కు ఈ స్టాంప్ డ్యూటీ వర్తిస్తుంది.
G.O.Ms.No.478, తేది:05-12-2025 ద్వారా ఆంధ్రప్రదేశ్ ప్రభుత్వం తీసుకున్న ఈ నిర్ణయం వారసత్వంగా వచ్చిన పూర్వీకుల వ్యవసాయ భూముల పార్టిషన్ ప్రక్రియను సులభతరం చేసే ముఖ్యమైన సంస్కరణగా చెప్పుకోవచ్చు. ముఖ్యంగా స్టాంప్ డ్యూటీని ₹100 లేదా ₹1000 గా స్థిరంగా నిర్ణయించడం వల్ల ప్రజలు రిజిస్ట్రేషన్ చేయడానికి ప్రోత్సాహం పొందే అవకాశం ఉంది. ఈ విధానం అమలులోకి రావడం ద్వారా భూములపై హక్కుల స్పష్టత పెరిగి, భవిష్యత్తులో లీగల్ సమస్యలు తగ్గే అవకాశం ఉంది.
FAQs
| ప్రశ్న | ఈ GO ప్రకారం పార్టిషన్ డీడ్ తప్పనిసరిగా రిజిస్ట్రేషన్ చేయాలా? |
| జవాబు | అవును. స్థిరాస్తి (Immovable Property) పై హక్కులు మారే పత్రాలు Registration Act, 1908 ప్రకారం తప్పనిసరిగా రిజిస్ట్రేషన్ చేయాలి. కాబట్టి వారసత్వంగా వచ్చిన భూమిని పంచుకునేటప్పుడు పార్టిషన్ డీడ్ రిజిస్ట్రేషన్ చేయడం మంచిది. |
| ప్రశ్న | మొత్తం భూమి విలువ ఎలా నిర్ణయిస్తారు? |
| జవాబు | పార్టిషన్ డీడ్ రిజిస్ట్రేషన్ సమయంలో భూమి మార్కెట్ విలువను సాధారణంగా Sub-Registrar కార్యాలయంలో ఉన్న Market Value Guidelines ఆధారంగా నిర్ణయిస్తారు. |
| ప్రశ్న | ఈ GO ప్రకారం ఒకే డాక్యుమెంట్లో అందరు వారసులు పార్టిషన్ చేయవచ్చా? |
| జవాబు | అవును. సాధారణంగా అందరు వారసులు కలిసి ఒకే పార్టిషన్ డీడ్ రూపొందించి, అందరూ సంతకం చేసి రిజిస్ట్రేషన్ చేయించుకోవచ్చు. |
| ప్రశ్న | మహిళా వారసులకు కూడా ఈ పార్టిషన్లో సమాన హక్కు ఉంటుందా? |
| జవాబు | అవును. Hindu Succession Act, 1956 ప్రకారం కుమార్తెలకు కూడా కుమారులతో సమాన వారసత్వ హక్కులు ఉన్నాయి. కాబట్టి పార్టిషన్ సమయంలో మహిళా వారసులకు కూడా వాటా ఉంటుంది. |
| ప్రశ్న | పార్టిషన్ డీడ్ రిజిస్ట్రేషన్ చేయడానికి ఎక్కడికి వెళ్లాలి? |
| జవాబు | భూమి ఉన్న ప్రాంతానికి సంబంధించిన Sub-Registrar Office (SRO) లో పార్టిషన్ డీడ్ రిజిస్ట్రేషన్ చేయించుకోవాలి. |
| ప్రశ్న | పార్టిషన్ డీడ్ రిజిస్ట్రేషన్ కోసం ఏ డాక్యుమెంట్లు అవసరం? |
| జవాబు | సాధారణంగా ఈ డాక్యుమెంట్లు అవసరం అవుతాయి: భూమి పాత రిజిస్ట్రేషన్ డాక్యుమెంట్లు 1-B లేదా ROR రికార్డు Adangal / Pahani వారసుల గుర్తింపు పత్రాలు (Aadhaar) Legal heir certificate (కొన్ని సందర్భాల్లో) |
| ప్రశ్న | పార్టిషన్ డీడ్ లేకుండా మ్యూటేషన్ చేయించుకోవచ్చా? |
| జవాబు | కొన్ని సందర్భాల్లో లీగల్ హెయిర్ సర్టిఫికేట్ ఆధారంగా మ్యూటేషన్ చేసినా, చట్టపరంగా రిజిస్ట్రేషన్ చేసిన పార్టిషన్ డీడ్ ఉండడం ఉత్తమం. |
| ప్రశ్న | ఈ GO అన్ని జిల్లాల్లో ఒకే విధంగా వర్తిస్తుందా? |
| జవాబు | అవును. ఇది ఆంధ్రప్రదేశ్ ప్రభుత్వ ఉత్తర్వు కాబట్టి ఆంధ్రప్రదేశ్ రాష్ట్రంలోని అన్ని జిల్లాలకు వర్తిస్తుంది. |
| ప్రశ్న | ఒకసారి పార్టిషన్ డీడ్ రిజిస్ట్రేషన్ చేసిన తర్వాత దాన్ని మార్చుకోవచ్చా? |
| జవాబు | పార్టిషన్ డీడ్ రిజిస్ట్రేషన్ అయిన తర్వాత సాధారణంగా మార్పులు చేయడం సాధ్యం కాదు. అవసరమైతే కొత్త ఒప్పందం లేదా కోర్టు ద్వారా మాత్రమే మార్పులు చేయవచ్చు. |
| ప్రశ్న | పార్టిషన్ డీడ్ రిజిస్ట్రేషన్ చేయకపోతే ఏమి సమస్యలు వస్తాయి? |
| జవాబు | పార్టిషన్ డీడ్ రిజిస్ట్రేషన్ చేయకపోతే: భూమి యాజమాన్యంపై వివాదాలు రావచ్చు భూమి అమ్మడం కష్టమవుతుంది బ్యాంక్ లోన్ పొందడం కష్టం అవుతుంది భూమి రికార్డుల్లో స్పష్టత ఉండదు |